特写|綠城中國张亚东:2019两个2000亿

8月26日,綠城中國中期业绩会吸引了众多媒體關注,现场50多个座位全部坐满,提问环节结束之后,媒体和投资者冲到主席台一直拉着张亚东交流。

这次业绩会,綠城中國派出了5位高管坐镇,分别为:董事会执行董事、行政总裁张亚东;綠城中國执行董事、执行总裁周连营;綠城中國执行董事、执行总裁耿忠强;綠城中國首席财务官及公司秘书冯征;綠城中國财务资金中心执行总经理陈红伟。


兩個2000億目標

綠城中國中期业绩公告显示:上半年,綠城中國累计取得总合同销售面积约403万平方米,总合同销售金额743亿元,销售回款率88%。总收入186.58亿元,毛利率32.0%,同比增加13.9个百分点;实现净利润30.73 亿元,净利润率同比上升7.2个百分点;股东应占利润20.58亿元,每股基本盈利0.67元。

其中,投資項目合同銷售面積約197萬平方米,合同銷售金額約494億元,同比提升21億元,銷售均價每平方米25031元,處于行業領先水平;代建項目合同銷售面積約206萬平方米,合同銷售金額約249億元。

截至6月30日,公司淨資産負債率爲58.6%,銀行存款及現金(包括抵押銀行存款)爲482.32億元,爲一年內到期借款余額的2.69倍,現金充裕,能覆蓋到期債務,保障公司穩健運營。總借貸加權平均利息成本爲5.4%,與2018年持平。

張亞東透露,上半年,公司新增地塊總建築面積約爲322萬平方米,總成交金額約252億元,新增土地貨值626億元(另有已鎖定未確權貨值約900億元,實際上半年新拓展土地貨值達1500億元)。新增土儲地域分布集中在杭州、甯波、西安等一二線核心城市,可售貨值占比約88%。

截至6月30日,綠城中國土地储备总建筑面积约3412万平方米,总可售面积约2349万平方米,一二线城市的土地储备总可售货值占比72%。

下半年綠城中國将通过加大参与招拍挂和收并购力度,力争达成全年新增货值2000亿元。下半年整体可售货源约为1060万平方米,整体可售货值约为2263亿元,力争达成全年2000亿元销售目标。


探索金融業務不會停步

綠城中國战略目标有哪些?“坚守产品品质第一品级,保持客户满意度第一身位、综合业绩位列第一阵营、基本完成综合产业布局、确保经营效益稳步提升。”张亚东给出了这样的答案,他谈到,綠城中國发展愿景是成为理想生活综合服务商;发展目标是成为房产品品质领先者、代建行业领导者、综合产业创新者。

因此,綠城中國在产品、代建、房地产产业链上下游方面发力。

上半年,綠城中國对产品谱系进行梳理,完成8大产品系列、22个产品品类、22种产品风格的产品体系搭建,并积极开展标准化、科技化、产业化、环保化工作,推动成熟产品在新项目的快速落地。

公司成立規劃設計委員會和工程質量委員會,由宋衛平先生擔任規劃設計委員會榮譽主任,集合專家、管理者和工作團隊,持續鍛造綠城産品的核心競爭力,保持産品的行業第一品級優勢。

同時,公司從房屋健康保障、公共物業管理、居家生活管理、園區生活配套、鄰裏關系建設5大維度完整構建5G“心”服務,升級園區服務體系,不斷提升服務品質。

截至6月30日,綠城代建項目317個,規劃總建築面積約7,284萬平米,預計總可售金額約4,194億元。規模保持第一,專業能力持續領先,未來代建業務可帶來更多利潤貢獻。這一板塊目前也進入了上市籌備階段。

在投資拓展模式方面,綠城開始多樣化,除了傳統招拍挂之外,加大小鎮類、TOD類、城市更新類投資比重。

上半年,綠城中國成功落地包括杭州龙坞茶镇在内的4个小镇项目,另有重点跟进的小镇项目30余个, 计划年内实现武义温泉小镇、安徽蚌埠足球小镇等20个小镇项目落地;重点跟进杭州、西安、哈尔滨、佛山等城市的TOD项目;同时,积极推进城市更新项目落地,打造浙江省未来社区标杆。今年毛利润提高,张亚东认为,小镇板块功不可没。

8月26日上午綠城中國发布公告:终止收购百年人寿9亿股股份的交易。

針對這個公告,張亞東業績會現場回應:2018年12月17日披露的股份轉讓協議終止規定,若銀保監會並未于支付購買價後的規定期限內就收購事項發出批准,當股份轉讓協議終止,賣方須向綠城房産退還全部購買價。截至本公告日期,該批准尚未發出。因此,該協議終止,賣方將向綠城退還全部購買價。但是,這並不代表綠城不再探索金融、保險這類産業,有合適機會還會介入。


多項措施補齊短板

张亚东多次谈到,綠城中國要做全面发展的优等生,但他很坦诚地指出了目前绿城存在人均效能、投资拿地、运营等方面的短板,并用三句话点评了上半年业绩。

第一,前期産出性指築底標平穩,比如銷售額743億元,年初計劃上半年完成24%,上半年達到了三分之一。但營業收入186億元,總的來說還是産出不夠,達到了曆史最低;第二,經營性指標持續提升,通過組織改革,各項管控、經營性指標持續提升,例如毛利率、增長率;第三,後期發展性指標積極向好,土地儲備、新拿地未來在1~3年進行産出貢獻的指標大幅向好,非常樂觀。

为了补齐短板,张亚东提到,綠城中國正在聚焦“货值、利润、回正、周转”等核心经营要素,“大运营体系”逐步建立健全。

2019年1月《綠城中國共赢机制》开始实施,项目跟投数量达103个,激发了管理层及员工积极性和主人翁意识,运营效率提升显著。同时,公司实施股份激励计划,覆盖核心管理层,上半年7,414,000股股份已按既定程序授出。新增项目100%纳入共赢机制跟投项目,项目运营周转效率提升10%。

新獲取項目拿地至開工4個月,拿地至開盤9個月、拿地至回正14個月,速度加快。今年上半年人均效能已提升11.5%,全年人均在建面積增加至每人9500平方米,增長23.9%。

另外,綠城中國将16家公司整合成11家,新建特色房产、小镇、金融和商管四大事业部;推动141个项目向25个项目群的管控模式转变,积极推进项目群的管控,,“双控”( 控人控费)成效显著。“该强壮的强壮,该减肚子的减肚子。实现全年增项目不增人,全年人工费用匹配业绩增长。”

未来,綠城中國将通过推进项目群管理,提升人均效能,降低成本及费用,提高利润率;加大投拓力度,推进多方式、多渠道土地获取,扩充土地储备;持续提升资金使用效率,盘活存量资产,减少资金沉淀;进一步加大对新进市场的研究力度,加强产品适配性,满足差异化需求,提升产品竞争力。

張亞東在會後接受媒體采訪時表示:“給我們三年時間,一定會把各項指標調整好,成爲行業優等生。”


業績會現場精彩問答:

問:停止收購百年人壽的原因?該事項會對公司養老金融等多樣化産業板塊帶來什麽影響,是否會繼續尋找機會?

張亞東:停止收購百年人壽主要是根據協議約定,協議約定百年人壽須在2018年12月26日至2019年6月26日期間獲銀保監批准,未獲得批准協議即終止。因百年人壽未在協議有效期內未得到銀保監批准,故該收購計劃停止。後續仍會積極探尋金融養老等業務拓展機會,在未來持續加強該板塊業務多元化發展。

問:代建業務上市計劃?

張亞東:代建板塊目前正在准備基礎性工作,按上市規則穩步推進。

問:今年公司結轉毛利率及淨利潤非常高,是否和小鎮項目大規模推進有關,未來小鎮板塊在公司整體業務板塊中占比如何?

張亞東:今年整體毛利較高,小鎮項目的推動是重要原因之一,也包括其他如領導能力等各方面附加條件,但由于今年房地産市場拿地限價等調控措施,未來公司毛利率可能會有所下降,但會盡可能保證。在未來公司業務板塊結構中,小鎮、TOD等項目仍是是公司布局的重點,將呈現公司多樣化的産品布局。今年整體預計小鎮集團獲取10個小鎮項目,協同區域再獲取10個小鎮項目,全年預計獲取約20個小鎮項目。

問:今年融資成本創曆史新低,未來是否還會持續下降?

陳紅偉:今年公司融資成本在5.4%左右,下半年工作中仍將努力爭取下降。目前公司經營團隊高度關注資金政策及下半年資金市場情況,尤其是近期中美貿易戰真正開始,國內外市場的資本情況是關注的重點,目前無法准確判斷未來資本成本情況,希望能持續降低。

問:下半年市場環境較差,公司曆史上曾出現過資金鏈的問題,下半年如何應對?

陳紅偉:在內部管控上,遵循底線思維,所有投資會根據公司整體情況作具體排布,近幾年公司在財務穩健方面也有穩步的提升,且近年來公司憑借中交集團背書以及金融機構的支持,資金鏈穩定,具體從今年上半年貨幣資金是一年內到期負債的2.69倍,上半年土地儲備,權益比例較以前年度大幅上升到65%中可以體現我們的實力。下半年金融市場不容樂觀,會做好准備,加強與金融機構的交流。目前公司發行了很多債券,最近新獲取上交所45億公司債,在資金充足方面有信心。

問:上半年公司淨資産負債率數據良好,但供應鏈160多億,屬于表外負債,未來對于債務結構的優化是否有具體舉措?

陳紅偉:境外對公司淨資産負債率控制要求是控制在90%以內,公司內部要求控制在80%以內,下半年持續看機會,但會將指標控制紅線以內。

問:毛利率和利潤率提高,公司除産品標准化,加快開發周期等方面外,是否還有其他舉措提高産品利潤和品質?

張亞東:公司銷售均價近年來持續上升,但由于限價,産品溢價能力一直沒有很好的體現,這是很大的壓力。未來公司一方面會加大産品管理創新力度,堅持四化(標准化、産業化、科技化、環保化),另一方面將持續開源節流,優化利潤率。

問:公司短期和長期的戰略?

張亞東:未來綠城將構建綜合産業體系,圍繞主業多元化,拉長上下遊産業鏈條,構成産業業務多元的綠城。未來戰略舉措主要分爲三部分:

1、 做好传统房地产开发业务,以重资产板块为代表,该项既是公司短期任务也是长期任务;

2、 强化轻资产业务,未来代建要形成和重资产并列的支柱来支撑公司发展;

3、 综合产业布局,成为公司新的增长点,大力推动绿城+,“+”一方面代表“加”,在产品上赋予更多的内容,比如科技智能化;一方面代表“家”,公司不仅造房子更是造生活,目前生活集团的4S服务、养老将围绕产品进行下游服务拓展,支撑综合产业发展。


文章來源:樂居財經

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